Người hỏi: bạn Nguyễn Văn A, cư trú Quận Bình Thạnh, TP.HCM.
Câu hỏi: Phân biệt giữa sổ hồng (“giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật về nhà ở) và hợp đồng mua bán.
Luật sư Đàm Bảo Hoàng trả lời:
Về bản chất, sổ hồng là loại tài liệu chứng minh quyền sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với nhà ở do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp; và chỉ áp dụng đối với nhà ở đã có sẵn (căn cứ quy định tại Điều 8 và 9 Luật Nhà ở hiện hành).
Ngược lại, hợp đồng mua bán nhà ở/căn hộ (“HĐMB”) là loại tài liệu xác nhận một giao dịch dân sự (quy định tại mục 1 chương XVI Bộ luật Dân sự hiện hành) – giao dịch mua bán nhà ở giữa một bên bán (chủ đầu tư/ bên sở hữu căn hộ đã có sổ hồng) và bên mua. Theo đó, HĐMB không thể có giá trị thay thế cho sổ hồng, và sẽ có hiệu lực theo các thỏa thuận/quy định của HĐMB. Về nguyên tắc, một trong những trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư) là thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng cho bên mua. Tuy nhiên, nếu bên mua từ chối thực hiện/ cung cấp giấy tờ cho chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp sổ hồng thì bên bán không bị xem là có lỗi không thực hiện nghĩa vụ, và có quyền yêu cầu bên mua tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tiếp theo được quy định tại HĐMB (bao gồm nghĩa vụ thanh toán). Theo đó, HĐMB có thể sẽ chấm dứt hiệu lực theo các điều khoản được thống nhất, hoặc sẽ chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 422 Bộ luật Dân sự hiện hành do các bên của HĐMB đã hoàn thành nghĩa vụ của mình.
Như vậy, HĐMB không thể thay thế sổ hồng và không có giá trị bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua như sổ hồng, đặc biệt trong điều kiện dự án đã đủ điều kiện được cấp sổ và chủ đầu tư đã có thông báo thực hiện thủ tục để cấp sổ.
Xin lưu ý, trách nhiệm phối hợp để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng là nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu do chịu tác động trực tiếp từ sự kiện bất khả kháng, bên mua vẫn có quyền đề nghị gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ này, trừ trường hợp HĐMB có quy định khác. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự hiện hành thì sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
Địa chỉ: số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: (028)39972098- Luật sư Đàm Bảo Hoàng 0903371160
