CÂU HỎI PHÒNG VẤN BỞI PHÓNG VIÊN CỦA CAFE LAND:
CÂU HỎI SỐ 1. Thưa anh, hiện nay thực trạng phân lô bán nền rất phức tạp, nhất là các tỉnh ven TP.HCM. Trong đó, đã có không ít chủ đầu tư, công ty môi giới làm ăn chụp giựt, bày nhiều chiêu trò để lừa khách hàng vào bẫy.
Cụ thể, nhiều chủ đầu tư và công ty môi giới tiến hành rao bán dự án cho người mua khi chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về pháp lý (pháp lý của khu đất chưa được tách thửa, chưa chuyển mục đích sang đất ở, chưa có giấy phép xây dựng…) gây tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Vậy, anh có đánh giá như thế nào về vấn đề này?
LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG TRẢ LỜI:
– Thứ nhất, về nguyên nhân vì sao tình trạng này có dấu hiệu bùng phát và tăng nhanh trong thời gian vừa qua, đó chính là cơ quan chức năng đã buông lỏng trong công tác quản lý về đất đai trên địa bàn. Ví dụ như ở Bình Chánh, Long thành, Bà rịa vũng tàu.
– Tiếp theo là cơ quan chức năng chưa xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật của các công ty, chủ đầu tư nêu trên và kéo dài việc xử lý nên người dân mất niềm tin vào pháp luật.
– Ngoài ra, các công ty đã đánh vào tử huyệt hám lợi, muốn mau làm giàu của người dân mà bất chấp sự rủi ro về pháp lý.
– Thứ hai việc làm nêu trên của chủ đầu tư, công ty môi giới có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 và Tội vi phạm các quy định sử dụng đất đai được quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự 2015.
1.1. LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN:
1.2. Nếu các công ty này có sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tải sản khách hàng thì có dấu hiệu của tội LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN.
-Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều cách khác nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết (viết thư), bằng hành động … để chiếm đoạt tài sản
ví dụ: Các công ty in quảng cáo, nói sai sự thật về khu đất lập dự án: lên bản vẽ phối cảnh rất đẹp về hiện trạng khu đất, nói rằng khu đất này đã được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhà đất, cho phép phân lô bán nền, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa…nhưng thực tế không đúng như vậy. Mà hiện trạng là đất nông nghiệp chưa được cơ quan chức năng cấp phép lập dự án,không cho phép phân lô bán nền, chưa hoàn thiện, xây dựng cơ sở hạ tầng…thì đây chính là thủ đoạn gian dối để từ đó khách hàng đưa tiền cho công ty chiếm đoạt.
Theo khoản 4 Điều 174 BLHS: Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
– Trường hợp không dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản như nêu trên thì các công ty này có dấu hiệu của Tội vi phạm các quy định sử dụng đất đai được quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự 2015.
– Phải có một trong các hành vi sau:
– Lấn chiếm đất. Lấn chiếm đất được hiểu là việc tự tiện chuyển dịch mốc giới sang đất công cộng hoặc đất của người khác để mở rộng diện tích đất của mình.
– Chuyển quyền sử dụng đất trái với các quy định của Nhà nước. Được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trong trường hợp không có đủ các điều kiện chuyển quyển sử dụng đất.
–Sử dụng đất trái với quy định của Nhà nước. Được hiểu là việc người sử dụng đất đã không thực hiện đúng quy định của Nhà nước về sử dụng đất sai mục đích…
Hành vi nêu trên phải gây hậu quả nghiêm trọng thì mới truy cứu trách nhiệm hình sự. Đây là dấu hiệu cấu thành cơ bản. Người thực hiện một trong các hành vi nêu trên mà không gây hậu quả nghiêm trọng thì không phải chịu trách nhiệm hình sự về tội này.
CÂU HỎI SỐ 2. Nhiều khách hàng vì lỡ nghe theo lời quảng cáo của những công ty môi giới rồi tiến hành đặt cọc với số tiền lớn. Sau đó họ mới biết dự án mà mình đặt cọc chưa hoàn chỉnh pháp lý và sau khi đặt cọc họ rất khó lấy lại khoản tiền này nếu không mua. Vậy, khách hàng còn có cách nào khác để đòi lại tiền không thưa anh?
LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG TRẢ LỜI:
Đối với trường hợp này nếu khách hàng lỡ đặt cọc rồi nhưng muốn lấy lại tiền thì buộc phải khởi kiện đến tòa án nơi công ty có trụ sở nếu sau khi hai bên đã thương lượng mà không tìm được tiếng nói chung. Đây là cách đòi lại tiền hiệu quả nhất mặc dù hơi tốn kém và mất nhiều thời gian.
Để khởi kiện thành công thì khách hàng cần phải thu thập chứng cứ chứng minh dự án mà công ty mở bán nhận cọc là chưa đủ điều kiện để huy động vốn từ khách hàng.
Ví du: dự án chưa có bản đồ chi tiết duyệt 1/500, chưa hoàn thiện 100% cơ sở hạ tầng, chưa có giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sủ dụng đất, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…
Trong trường hợp công ty có dấu hiệu dùng thủ đoạn gian dối để lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì người mua cần làm đơn tố cáo yêu cầu khởi tố vụ án hình sự đến công an Quận Huyện nơi công ty có trụ sở hoặc nơi có đất mà công ty đã bán cho khách hàng.
Nếu khách hàng không đủ điều kiện thu thập chứng cứ cũng như không thể yêu cầu cơ quan chức năng cung cấp chứng cứ thì có quyền làm đơn yêu cầu tòa án nợi thụ lý vụ kiện hỗ trợ thu thập chứng cứ nêu trên.
Ngoài việc khởi kiện đến tòa án thì khách hàng có quyền cùng lúc gửi đơn khiếu nại,tố cáo đến báo chí, đài truyền hình, Hiệp hội bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến cấp phép dự án và xây dựng có liên quan.
Nếu khách hàng kết hợp được 02 cách thức nêu trên thì khả năng thu hồi lạ được tiền cọc là rất cao.
CÂU HỎI SỐ 3. Theo anh, để ngăn chặn hoặc giảm thiểu tình trạng các dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý mà đã mở bán thì nên có những biện pháp gì?
LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG TRẢ LỜI:
– Thứ nhất đối với cơ quan nhà nước cần có chế tài xử phạt thật mạnh đối với chủ đầu tư, công ty môi giới dự án: ví dụ phạt số tiền lớn, thu hồi dự án hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để khởi tố vụ án.
– Thứ hai cần giao quyền và trách nhiệm về cơ quan chính quyền địa phương để thường xuyên kiểm tra các dự án tại địa bàn quản lý, nều thấy có dấu hiệu vi phạm phải báo cấp trên xử lý ngay. Nếu để xảy ra tình trạng bán dự án như nêu trên thì người đứng đầu các cơ quan này phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
– Thứ ba, tại các dự án thì yêu cầu chủ đầu tư phải có bảng thông báo về tình trạng pháp lý dự án, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì chính quyền địa phương sẽ cắm bảng thông báo dự án chưa được bán.
– Đồng thời tại các dự án này cũng ghi rõ số điện thoại, cơ quan công an có thẩm quyền sẽ xử lý nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mà đã mở bán để người dân chủ động tó cáo nếu thấy quyền lợi bị vi phạm.
– CÂU HỎI SỐ 4. Thưa anh, điều kiện để một dự án đủ điều kiện mở bán là gì?
LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG TRẢ LỜI:
Điều kiện mở bán ở đây chính được hiểu chính là điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản: Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
- 4. 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
- 5. a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- 6. b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- 7. c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- 8. d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- 9. đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- 10. e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- 11. 2. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
- 12. a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- 13. b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- 14. c) Không có tranh chấp;
- 15. d) Trong thời hạn sử dụng đất;
- 16. đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- 17. e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
CÂU HỎI SỐ 5 Thưa anh, anh có khuyến cáo gì với những người mua bất động sản, đặc biệt là đất nền?
LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG TRẢ LỜI:
Khi đi mua dự án, đặc biệt là đất nền người dân cần phải lưu ý và thực hiện các công việc sau đây:
Phải tìm hiểu pháp lý của dự án trước rồi mới tiến hành ký hợp đồng đặt cọc. Thông thường bên bán hàng thường dụ dỗ khách hàng đặt cọc gấp ngay lập tức vì giá đang lên,nhiều người đang tranh nhau mua nền dự án đó… với mục đích không để khách có thời gian tìm hiểu pháp lý của dự án cũng như không có thời gian đọc kỹ các hợp đồng đặt cọc này. Nếu đã ký đặt cọc rồi mới phát hiện dự án chưa hoàn chỉnh thì đòi lại tiền cọc cũng mất nhiều thời gian.
Do vậy khách hàng cần tiến hành những bước sau rối mới quyết định đặt cọc hay không:
– Thứ nhất yêu cầu chủ đầu tư hoặc công ty mối giới cung cấp giấy tờ chủ quyền sử dụng đất của dự án, các quyết định chấp thuận phê duyệt dự án, duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất dự án, hợp đồng mua bán dự án của chủ đầu tư…
– Thứ hai sau khi có được một số giấy tờ của chủ đầu tư hoặc không có thì người dân cần liên ủy ban nhân phường xã nơi có dự án để tìm hiểu về tính trạng pháp lý của dự án cũng như đã đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh hay chưa: có bị kê biên, thế chấp ngân hàng, tranh chấp hay không.
– Sau đó khách hàng đến ỦY BAN NHÂN DÂN QUẬN HUYỆN để tiếp tục kiểm tra lại thêm lần nữa cũng như vấn đề quy hoạch của dự án này như thế nào.
– Cuối cùng sau khi kiểm tra xong nhưng vẫn cảm thấy chưa yên tâm và chưa hiểu rõ hết giấy tờ pháp lý của dự án thì tôi khuyên khách hàng nên đến các văn phòng luật sư hay công ty luật để được tư vấn về tính trạng pháp lý của dự án và có thể yêu cầu Luật sư đi cùng khách hàng đến chủ đầu tư kiêm tra trực tiếp giấy tờ và các hợp đồng đặt cọc, mua bán với chủ đầu tư, công ty mồi giới.
Nếu khách hàng tuân thủ những bước nêu trên tôi cam đoan sẽ hạn chế mức thấp nhất rủi ro cho khách hàng khi mua các dự án bán nền nêu trên.
