TALKSHOW: Đánh Thuế Bất Động Sản Thứ 2: Bước Tiến Hay Vật Cản? | CafeLand
- Câu hỏi đầu tiên xin hỏi anh Hoàng là hiện nay thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng, sở hữu bất động sản đang được quy định như thế nào?
Quý khách vui lòng chọn đường link bên dưới để xem toàn bộ nội dung của cuộc phỏng vấn.
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
1. Các loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng bất động sản (Căn cứ Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC)
1.1. Thuế thu nhập doanh nghiệp
Trong trường hợp doanh nghiệp là bên chuyển nhượng bất động sản thì doanh nghiệp sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan thuế nơi có bất động sản.
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
| Thuế thu nhập doanh nghiệp | = | Thu nhập tính thuế | x | Thuế suất (20%) |
1.2. Thuế thu nhập cá nhân
Khi chuyển nhượng bất động sản, bên bán là cá nhân thì phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp sau:
– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc các khoản thu nhập được miễn thuế quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (Xem chi tiết tại: Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân);
– Trường hợp doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức khác là bên mua bất động sản mà trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán (là cá nhân) thì bên mua có trách nhiệm phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán.
Thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất (2%) |
1.3. Thuế giá trị gia tăng
Khi chuyển nhượng bất động sản (trừ chuyển nhượng quyền sử dụng đất), doanh nghiệp kinh doanh sẽ nộp thuế giá trị gia tăng được tính như sau:
– Áp dụng phương pháp khấu trừ:
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Số thuế GTGT đầu ra | – | Số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ |
– Áp dụng phương pháp trực tiếp trên doanh thu:
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu | – | Tỷ lệ % |
2. Các loại phí, lệ phí phải đóng khi chuyển nhượng bất động sản
2.1. Lệ phí trước bạ
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC, các bất động sản sau đây khi chuyển nhượng sẽ phải chịu lệ phí trước bạ:
– Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
– Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
Lệ phí trước bạ được xác định như sau:
| Lệ phí trước bạ | = | Giá tính lệ phí trước bạ | x | Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (0,5%) |
| Trong đó: | Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. | |||
2.2. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là Sổ hồng).
Theo đó, khi chuyển nhượng bất động sản, trong trường hợp cần được cấp Sổ hồng thì tổ chức, cá nhân phải nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng và đóng phí thẩm định hồ sơ nêu trên.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
2.3. Phí công chứng
Các bên khi chuyển nhượng bất động sản có nhu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng phải nộp phí công chứng.
Mức thu phí công chứng tại Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng (đã bao gồm thuế GTGT) được xác định như sau:
– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng trên đất) thì tính trên tỏng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
- Mới đây TP HCM đề xuất Chấp thuận cho TP.HCM tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên, như: Lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.
Vậy đề xuất này dựa trên căn cứ pháp lí nào? (nên thay bằng những đề xuất này có phù hợp quy định pháp luật hiện hành hay không và vì sao?)
Trong dự thảo của TPHCM gửi Trung ương có nêu căn cứ pháp lý cho để xuất trên là nghị quyết 54/NQ-2017/QH-14 ban hành ngày 24/11/2017 về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển cho TPHCM về quản lý đất đai, đầu tư, tài chính – ngân sách nhà nước; quy định cơ chế ủy quyền giữa các cấp chính quyền và thu nhập của cán bộ, công chức, viên chức thuộc Thành phố quản lý. Do vậy riêng đối với tphcm hoàn toàn có căn cứ pháp lý để đề xuất lên trung ương xin thay đổi Nghị quyết 54.
3-Đặc biệt, HĐND TP.HCM sẽ quyết định áp dụng tăng mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức thu hiện hành) và tăng mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức thu hiện hành);
Tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% giá trị chuyển nhượng lên 2% và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ.
Luật sư nhận định thế nào về những vấn đề này?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
-Thứ nhất cách làm này sẽ giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này.
Tuy nhiên, cách thức triển khai ra sao cần phải được xem xét ở nhiều khía cạnh, cân nhắc nhiều vấn đề như cơ sở dữ liệu quốc gia trong quản lý đất đai, bất động sản, sự công bằng giữa người mua ở thực, nhu cầu tạo lập chỗ ở của gia đình với giới đầu cơ mua bán kiếm lời.
– Thứ hai, cách đánh thuế này sẽ phần nào giảm giá nhà đất tại TPHCM xuống phù hợp với tình hình kinh tế hiện nay, kéo giá bds về với giá trị thật hơn.
Hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.
Theo tôi để đánh thuế nhà và tài sản tại Việt Nam phải giải quyết được bài toán giảm tiền sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn để tránh thuế chồng thuế.
Tiền sử dụng đất là cơ sở rất quan trọng giúp cho việc áp dụng đánh thuế tài sản nhận được sự đồng thuận cao.
- Theo Luật sư những đề xuất này ảnh hưởng như thế nào đến thị trường?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
Việc đánh thuế được thực hiện sẽ tác động rất mạnh đến những nhà đầu tư lướt sóng, những bất động sản không có giá trị sử dụng thực.
Về tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ, việc này trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Những người lướt sóng (chỉ cần lợi nhuận 5-10% trong một giao dịch 1-2 tháng) nhưng không bán được hàng sẽ phải chịu nhiều loại thuế phí khiến nhóm này chùn tay.
– Các bất động sản có giá trị sử dụng ngay: căn hộ, nhà đất có thể kinh doanh cho thuê ngay sẽ được nhà đầu tư quan tâm hơn là đất nền hoặc đất trống chưa thể khai thác sử dụng.
-Trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Lấy chu kỳ 5 năm làm mốc tính, nếu bất động sản tăng giá mạnh suốt thời gian này, thuế tài sản ít tác động đến nhà đầu tư dài hạn do mức thuế suất đánh vào căn nhà thứ hai vẫn không đáng kể so với tốc độ tăng giá tài sản.
Tuy nhiên, sẽ không bao giờ xảy ra việc các bất động sản mãi tăng trong chu kỳ này, vì chắc chắn khủng hoảng sẽ đến và đan xen. Theo đó, trong giai đoạn này, giá nhà, đất đi ngang hoặc giảm (rơi vào chu kỳ khủng hoảng), nhà đầu tư dài hạn cũng tự sàng lọc danh mục để tránh bị thuế chồng thuế chứ không “ôm hàng” tiếp.
Tức thuế tài sản sẽ tác động thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái. Thị trường bất động sản sẽ giảm sốt, bình ổn hơn, giá cả giảm xuống gần với giá trị thật hơn và bớt ảo như hiện nay. Đây là giá trị tích cực mang lại cho thị trường bds trong thời gian sắp tới.
- Theo luật sư, những đề xuất này có khả thi không?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
Các dự thảo đề xuất thu thuế với bất động sản thứ hai chỉ thực hiện được khi phải có hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất trên phạm vi cả nước. Làm thế nào để người dân không tìm cách nhờ người khác đứng tên hộ nhà đất. Về mặt pháp luật yêu cầu giải trình nguồn gốc tiền mua bất động sản phải rất minh bạch. Còn những trường hợp khác người dân có một vài cái nhà nó ọp ẹp thôi thì đừng nên nghĩ đến chuyện bắt phải đóng thuế.
Các chính sách khi ban hành để phục vụ phát triển kinh tế xã hội, công tác quản lý, suy cho cùng vẫn phải lấy người dân làm trung tâm, do đó cần tạo sự đồng thuận cao để triển khai thuận lợi; tránh những xáo trộn quá lớn gây ảnh hưởng tới đời sống của người dân.
Hệ thống dữ liệu bất động sản thứ nhất chúng ta chưa xây dựng được thì làm sao xậy dựng được dữ liệu ngôi nhà thứ 2. Mà không có đủ hệ thống dữ liệu bất động sàn thì việc xác định và đánh thuế là khó khăn.
- Với tư cách là một luật sư hay một công dân luật sư có ủng hộ đề xuất này hay không?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
-Tôi hoàn toàn ủng hộ để xuất đánh thuế này vì phù hợp xu thế phát triển của thế giới.
nên ban hành luật thuế bất động sản thứ hai để chống đầu cơ đất. Cá nhân tôi ủng hộ áp thuế bất động sản thứ hai thật cao.
-TP cần thu thuế này tăng ngân sách để tái đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển cho TP.HCM. Tuy nhiên điều kiện nước VN khác các nước khác rất nhiều nên cần phải xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp. Ví dụ mức thuế có thể sẽ tăng từ từ theo lộ trình chứ không phải áp mức thuế trên như đề xuất ngay lập tức vì tình kinh tế người dân và Dn vẫn đang còn gặp nhiều khó khăn.
– Mặt khác nếu áp dụng thí điểm như đề xuất của TP.HCM thì có thể áp dụng thí điểm trước trong thời gian cụ thể với những dự án đã bỏ hoang hoá, từ đó gia tăng nguồn lực để thực hiện những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, phù hợp với thu nhập của đa số người lao động.
“Hiện tại, ở Hà Nội và TP. HCM có rất nhiều khu đất chưa xây dựng hoặc xây không đúng quy hoạch và không có lộ trình hoàn thành, hãy đánh thuế thật mạnh vào những khu đất đó. Việc bỏ hoang cả chục năm một khu đất chính là sự lãng phí và không có đóng góp cho xã hội. Hãy đánh thuế vào những trường hợp đó, giúp cho dự án được hoàn thiện, vừa chỉnh trang bộ mặt đô thị chứ không cần phải đánh thuế căn hộ thứ hai của người dân ở thời điểm này”
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
Địa chỉ: số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: (028)39972098- Luật sư Đàm Bảo Hoàng 0903371160
