LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT KINH DOANH NHÀ SỬA ĐỔI ĐƯỢC THÔNG QUA CÓ VỰC DẬY ĐƯỢC THỊ TRƯỜNG?
Nội dung:
Theo dự kiến vào cuối tháng 11 này Quốc hội sẽ thông các luật quan trọng như Luật đất đai sửa đổi, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật nhà ở sửa đổi. Nhiều người kỳ vọng nhưng quy định mới trong luật này sẽ hóa giải phần nào những bất cập trong các quy định trước đó và sẽ tạo ra một cú hích cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại khi chúng tôi thực hiện chương trình này thì vẫn còn một số vấn đề có nhiêu quan điểm khác nhau. Chẳng hạn đối với Luật kinh doanh bất động sản thì vấn đề khi nào chủ đầu tư được nhận đặt cọc của người dân, hay vấn đề điều kiện chuyển nhượng dự án là gì?
Đối với Luật đất đai vấn đề được quan tâm hiện này là nhà nước có nên thu hồi đất đối với tất cả các dự án thương mại hay không? Hay vấn đề có bỏ điều kiện chuyện nhượng đất lúa hay không?
Đó là một số trong rất nhiều vấn đề mà nhiều người đang quan tâm hiện nay. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, ngày hôm nay chúng ta cùng trò chuyện với LS Đàm Bảo Hoàng. Mong rằng những chia sẻ của anh sẻ giúp khán giả có thêm những góc nhìn mới và giải đáp được các vướng mắc của quý vị liên quan đến vấn đề vô cùng thú vị này.
Câu hỏi dành cho LS Đàm Bảo Hoàng
- Theo đánh giá của anh thì những vấn đề nào mới trong Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng:
Điểm mới của dự thảo Luật đất đai mà ảnh hưởng đến thị trường bds trong thời gian tới là:
2. Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
3. Quy định cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất
Theo đó, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
4. Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
5. Quy định mức thuế cao hơn với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang
6. Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản
Hoàn thiện các chế định về điều tiết của nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.
9. Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.
10. Tăng cường công tác thanh tra giám sát của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bds.
Điểm mới dự thảo Luật kinh doanh bất động sản ảnh hưởng tình hình KD BDS
Với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS – sửa đổi), chủ đầu tư kinh doanh BĐS có thể được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai… Bên cạnh đó, khá nhiều nút thắt của luật hiện hành đã được “cởi trói” tại dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng trình lên Quốc hội.
1-Bổ sung các quy định về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản
-Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung quy định về “đặt cọc” trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư.
-Bổ sung quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để bảo đảm công khai, minh bạch.
-Quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.
2-Phạm vi các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Về phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung, làm rõ tại Điều 6 bao gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: Các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;
Kiểm soát hoạt động của sàn, môi giới bất động sản
Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản”.
Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Riêng đối với môi giới bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”.
Xây dựng hệ thống quản lý thông tin bất động sản
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng nêu rõ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản; trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này.
- Điểm qua một vài nét nỗi bật trong 2 dự luật này
LUẬTKDBĐS:
sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để bảo đảm thống nhất với các đạo luật khác có liên quan như: Bỏ một số điều quy định về đầu tư tạo lập BĐS do đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, về quản lý phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở;
sửa đổi các quy định về dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS cho phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá, pháp luật về bán đấu giá tài sản…
Như vậy, với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Tuy nhiên, vẫn có 3 nội dung còn gây tranh cãi, chưa thống nhất quan điểm. Đó là về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; về quy định cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và về việc bỏ quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS.
Câu hỏi dành cho LS Đàm Bảo Hoàng
- Tại điều 23 dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, đưa ra 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.
Dưới góc nhìn của luật sư anh đánh giá như thế nào về 2 phương án này?
Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng:
Với phương án 1:
Phương án này thì bảo vệ quyền lợi cho khách hàng một cách tối đa, hạn chế rủi ro cho khách hàng ở mức thấp nhất, ngược lại thì lại gây khó khăn, hạn chế khả năng huy động vốn của chủ đầu tư dự án. Vì với phương án này thì chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mới có thể thực hiện được. Lý do là chủ đầu tư phải giải quyết hoàn tất toàn bộ các khâu đền bù, giải tỏa với dân có đất bị thu hồi, hoàn tất nghĩa vụ thuế nhà nước, các chi phí hành chính khác để có các giấy tờ hợp pháp của nhà nước xác nhận đủ điều kiện đưa bds vào kình doanh.
Cách này giúp tình hình an ninh trật tự xã hội ổn định, loại bỏ các chủ đầu tư dự án không có năng lực, hạn chế tình trạng khiếu kiện, tố cáo, tranh chấp, niềm tin người dân bị ảnh hưởng. Nhà nước dễ kiểm soát với các chủ đầu tư uy tín làm ăn chân chính.
Với phương án 2: thì độ rủi ro của khách hàng bị tăng cao hơn phương án 1, việc chủ đầu tư có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất mà đã được nhận cọc cho dù chỉ là 10% thì vẫn chưa hợp lý. Chủ đầu tư vẫn có thể sẽ không thực hiện dự án hoặc dự án kéo dài mới giao nhà cho khách. Tranh chấp khiếu kiện, tố cáo của người dân sẽ vẫn cao. Trong khi lãnh vực kinh doanh bds là rất đặc thù, giá trị lớn ảnh hưởng đến kinh tế xh trật tự rất nhiều nên cần chủ đầu tư phải có năng lực tài chính thật sự, nếu các chủ đầu tư nhỏ lẻ chưa đủ tiềm năng làm chủ đầu tư 01 dự án thì có thể liên danh với nhau để cùng làm dự án.
Hơn nữa khái niệm dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định là quá chung chung, để xảy ra tiêu cực và tùy tiện khi nhà nước phê duyệt hồ sơ dự án, cần định nghĩa rõ ràng cụ thể và minh bạch hơn.
Với phương án 1 thì cho phép chủ đầu tư nhận cọc nhiều hơn, có thể là 30-50%/giá trị hoặc được ký hợp đồng mua bán luôn thay vì ký hợp đồng đặt cọc.
Còn phương án 2 thì chủ đầu tư chỉ dc phép nhận cọc 5% mà thôi, để hạn chế chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Cách này cũng giúp khách hàng nhận biết đâu là chủ đầu tư lớn, có năng lực thật sự và đâu là chủ đầu nhỏ lẻ cần cân nhắc khi giao dịch. Mặt khác với việc giử cả 2 phương án cũng giúp các chủ đầu tư cân nhắc hợp tác liên kết với nhau để tạo ra tập đoàn bất động sản hung mạnh thực các dự án chất lượng, nhanh thu hồi vốn và tạo gia giá trị kinh tế tốt cho đất nước hơn.
Câu hỏi dành cho LS Đàm Bảo Hoàng
- Thưa quý vị đối với Luật đất đai một trong những vấn đề được quan tâm nhất hiện nay là nhiều ý kiến cho rằng nhà nước nên thu hồi đất tại các dự án thương mại, hiện nay thì phần lớn dự án doanh nghiệp phải thỏa thuận với người chủ sở hữu? Anh đánh giá như thế nào về phương án này?
Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng:
Dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó, các dự án này nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư, cũng như bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Đây cũng là đề xuất phù hợp với Nghị quyết số 18 về việc “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết với các chủ sử dụng đất có liên quan, dự thảo luật cần quy định cơ chế để giải quyết từng trường hợp cụ thể.
Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, cần phân biệt rõ các loại đất thu hồi cho dự án nhà ở thương mại. Nếu là đất ở thì thực hiện hai bên thỏa thuận (nhưng việc thỏa thuận giá cả cũng cần trong khung giá đất sát thị trường chứ không phải 1 giá ảo không có thật) nhưng nếu là đất nông nghiệp thì Nhà nước đứng ra thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển cho doanh nghiệp thông qua đấu giá. Do vậy theo tôi, cũng cần quy định dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được khoảng từ 80-90% dự án thì phần còn lại sẽ áp dụng cơ chế thu hồi đất để bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư.
- So sánh đề xuất này so với thực trạng hiện nay?
- Nếu thông qua phương án này thì thuận lợi/khó khăn và hệ lụy gì?
- Anh đánh giá như thế nào về những vấn đề Luật đất đâi, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này được thông qua? Những quy định mới có giúp cho thị trường khởi sắc hơn không?
-Đánh giá những sửa đổi trong dự thảo của Luật đất đai và luật KDBĐS là rất tích cực, hợp lý, bảo vệ quyền lợi của người dân tốt hơn nhiều. giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, hạn chế tối đa các công ty bds lừa đảo như ALIBABA. Đào thải các chủ đầu tư bds tay không bắt giặc không có thực lực,làm ăn gian dối, không có uy tín.Từ đó làm cho thị trường bất động sản phát triền bền vững hơn, chỉ có các cty bds uy tín, chuyên nghiệp, có tài chính vững mạnh mới tồn tại và phát triển.
– Ngoài ra việc sửa đổi lần này nếu thông qua sẽ hạn chế bớt các khiếu kiện tranh chấp liên quan đến đền bù, thu hồi đất đai, khiếu nại tập thể đông người gây bất ổn về chính trị an ninh trật tự xã hội. Hơn nữa giúp người dân yên tâm đầu tư vào kênh bất động sản vì mọi thông tin pháp lý về bds đã được công bố công khai trên các phương tiện thông tin.
Nhà nước cũng quản lý và kiểm soát tình hình kinh doanh của các cty bds tốt hơn, tăng ngân sách thu thuế nhà nước tốt hơn,hạn chế rửa tiền trong lãnh vực kinh doanh bất động sản (thanh toán tiền qua ngân hàng) và thao túng thị trường bds như thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua.
Trả lời:
- Nhận xét những vấn đề có thể được thông qua?
- Đánh giá những ảnh hưởng đến thị trường?
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
Địa chỉ: số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: (028)39972098- Luật sư Đàm Bảo Hoàng 0903371160
