GỠ VÒNG XOÁY NỢ XẤU CHO NGÂN HÀNG, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ CHỦ DỰ ÁN

GỠ VÒNG XOÁY NỢ XẤU CHO NGÂN HÀNG, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ CHỦ DỰ ÁN

 

Khách mời: LS Đàm Bảo Hoàng
MC: Thục Anh
Thời gian: 10h ngày 16/07/2023
Địa điểm: Văn Phòng CafeLand – 842/1/33 Nguyễn Kiệm, P.3, Quận Gò vấp, Tp.HCM
Nội dung:
Bất động sản đóng băng, dự án vướng pháp lí không thể giao nhà đúng tiến độ. Chủ đầu tư không làm đúng cam kết trả lãi thay cho khách hàng. Nhà đầu tư thì hết tiền không thể trả được nợ vay ngân hàng cho các bất động sản đã mua nên nợ ngân hàng đã biến thành nợ xấu. Ngân hàng thì rơi vào thế kẹt không thu được tiền dẫn đến nợ xấu toàn hệ thống cũng tăng mạnh.
Đó là một vòng xoáy đang diễn ra trên thị trường bất động sản và thị trường tài chính hiện nay. Nếu “qua bom” không được tháo gỡ sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến không chỉ thị trường tài chính, thị trường bất động sản mà cả xã hội.
Vậy vì đâu xảy ra hiện tượng này và nó sẽ ảnh hưởng như thế nào để thị trường tài chính, thị trường bất động sản? Nhà đầu tư, chủ đầu tư và ngân hàng làm thế nào để thoát khỏi vòng xoáy này?
Trước những vấn đề đó hôm nay chương trình Talkshow của CafeLand rất hân hạnh được mời LS Đàm Bảo Hoàng, một Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản và vị khách mời quen thuộc là Ths Hồ Bá Tình để cùng quý vị khán giả bàn luận các câu chuyện xung quanh câu chuyện đang nóng hổi trên thị trường bất động sản.
Chúng tôi hi vọng rằng những phân tích, đánh giá của các vị chuyên gia của chúng tôi sẽ mang đến cho quý vị những thông tin, kiến thức hữu ích. Đặc biệt, nếu những nhà đầu tư, doanh nghiệp nào rơi vào hoàn cảnh tương tự thì có được bài học để gỡ khó cho mình.

1. Câu hỏi của MC:
Thưa Ls Hoàng thời gian qua có một số nhà đầu tư bất động sản phản ánh rằng họ bị ngân hàng siết nợ, rơi vào nhóm bị xếp hạng nợ xấu vì không thể trả được nợ. Tuy nhiên, lỗi không hoàn toàn về phía họ mà do trước đây chủ đầu tư bán bất động sản cam kết trả lãi 2 năm đầu. Nay chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Vậy theo quy định của Pháp Luật thì bên nào phải chịu trách nhiệm vì chuyện này?
Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng
– Điểm qua vài quy định về nợ xấu
– Nợ xấu là nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 trong số 5 nhóm nợ được phân loại theo quy định mà điển hình nhất là phân loại theo thời hạn nợ quá hạn từ 1 đến trên 360 ngày.
– Đối với ngành Ngân hàng, cho vay và thu nợ là hai mặt của một vấn đề. Nợ xấu sẽ ảnh hưởng trực tiếp, rõ rệt đến việc cho vay. Không thu được nợ thì cũng đồng nghĩa với không có khả năng cho vay. Thu được nợ càng ít thì cho vay càng ít và lãi suất càng cao.
– Nợ xấu bao gồm: khoản nợ đang hạch toán trong, ngoài bảng cân đôì kế toán của tổ chức tín dụng; khoản nợ xấu mà tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu đã mua của tổ chức tín dụng. (khoản 8 Điều 3 Thông tư số 02/2013/TT-NHNN và Điều 1 Nghị quyết số 42/2017/QH14)
– Các hoạt động phát sinh nợ xấu gồm: cho vay; cho thuê tài chính; chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và giấy tờ có giá khác; bao thanh toán; cấp tín dụng dưới hình thức phát hành thẻ tín dụng; trả thay theo cam kết ngoại bảng; ủy thác cấp tín dụng; hoạt động mua bán nợ; hoạt động mua, ủy thác mua trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên thị trường giao dịch của các công ty đại chúng chưa niêm yết.
– Trách nhiệm trực tiếp là người vay
Có thể phân chia thành 4 nhóm giải pháp xử lý nợ xấu gồm trì hoãn nợ, giảm trừ nợ, bù trừ nợ và thu hồi nợ.
Tuy nhiên theo quan điểm của tôi để có căn cứ quy trách nhiệm cho chủ đầu tư hay nhà đầu tư trong trường hợp nêu trên thì cần phải xem thỏa thuận giữa CĐT và Nhà đầu tư như thế nào trong hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Bời vì nếu hợp đồng ghi rõ bên CĐT cam kết sẽ hỗ trợ lãi suất cho bên mua trong 2 năm đầu nhưng sau đó lại vi phạm cam kết này và yêu cầu khách hàng tự thanh toán lãi suất cho ngân hàng thì đây là hành vi vi phạm thỏa thuận. Thỏa thuận hỗ trợ lãi suất được xem là điều khoản có điều kiện trong hợp đồng mua bán tài sản. Nếu CĐT không có cam kết hỗ trợ lãi suất thì khách hàng sẽ không mua sản phẩm của CĐT. Trong các Hợp đồng kinh tế hay dân sự thông thường hiện nay luôn có các điều khoản cam kết của hai bên, bên nào vi phạm nghĩa vụ hoặc cam kết của mình thì bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu bên vi phạm cam kết phải bồi thường thiệt hại (nếu có) và phạt vi phạm do hai bên thỏa thuận.
– Tuy nhiên trong trường hợp này có 2 quan hệ cần làm rõ: quan hệ giữa CĐT và bên mua BĐS là khách hàng, quan hệ thứ 2 là giữa khách hàng và ngân hàng cho vay.
– Nếu CĐT vì phạm cam kết với khách hàng thì khách hàng có nhiều giải pháp để xử lý: khởi kiện ra tòa án chấm dứt hợp đồng mua bán vì CĐT đã vi phạm cam kết và yêu cầu hoàn trả tiền đã nhận cũng như bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Nhưng nếu khách hàng là bên vay lại không đóng lãi cho ngân hàng thì sẽ xảy ra hậu quả gì? thì bị NH đưa vào nhóm nợ xấu, sẽ ãnh hưởng đến công việc kinh doanh và các hồ sơ vay khác của khách hàng bị chuyển sang nợ xấu hàng loạt (nếu đang vay nhiều ngân hàng khác). Đây là cũng là điểm yếu của khách hàng mà CĐT lấy ra để hù dọa khách hàng tiếp tục đóng lãi vay thay cho CĐT như đã cam kết.
Do vậy theo tôi một là khách hàng chấm dứt hợp đồng mua bán với CĐT, yêu cầu BTTH và thanh lý hồ sơ vay với ngân hàng luôn để tránh rơi nợ xấu. Mọi thiệt hại xảy ra cho khách hàng liên quan hồ sơ vay sẽ phải được tòa án xem xét xử lý yêu cầu CĐT bồi thường vì đã vi phạm cam kết như đã nêu trên.

2. CÂU HỎI CỦA MC:

Bên cạnh trường hợp nêu ở trên thì hiện nay cũng có một số trường hợp là dự án bất động sản bị vướng pháp lí. Do đó không đủ điều kiện thế chấp dẫn đến ngân hàng yêu cầu người mua phải trả nợ hoặc bổ sung tài sản thế chấp. Với trường hợp này thì Luật sư đánh giá như thế nào?

Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng
2.Quy định pháp luật về điều kiện thế chấp, vay vốn nhà hình thành tương lai…
2.1. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới nhất
Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
– Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
+ Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014;
+ Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
++ Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
++ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
++ Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
– Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở 2014; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì không có giá trị pháp lý.
2.2. Trường hợp nào được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai?
Theo khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
2.3. Quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở
Quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở theo Điều 144 Luật Nhà ở 2014 như sau:
– Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
– Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như phân tích trên thì CĐT phải hiểu rõ dự án của mình có đủ điều kiện để thế chấp vay ngân hàng hay không? Ngân hàng cũng hiểu rõ dự án này có đủ điều kiện để cho vay hay không.
Nếu vì chủ trương nhà nước hay luật pháp thay đổi so với thời điểm thẩm định dự án dẫn đến dự án bị thiếu giấy tờ pháp lý để được thế chấp thì đây không phải lỗi của CĐT mà cũng không phải lỗi của khách hàng mua dự án. Trường hợp này nếu khách hàng không đủ tài chính để tiếp tục mua dự án thì các bên nên thanh lý hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp tài sản.
-Còn nếu luật pháp không hề thay đổi, do CĐT cầm đèn chạy trước ô tô, dự án còn thiếu hồ sơ pháp lý để được vay vốn nhưng tin rằng tương lai sẽ chạy được giấy tờ như: giấy phép xây dựng, giấy tờ xác nhận đủ điều kiện kinh doanh bds, …nhưng cuối cùng vẫn không đủ giấy tờ pháp lý để được vay ngân hàng.
-Nếu khách hàng không có tài sản để thay thế hoặc bổ sung thêm giấy tờ pháp lý cho ngân hàng thì nên thanh lý hợp đồng vay với ngân hàng. Nếu ngân hàng phạt thì khách sẽ buộc phải kéo chủ đầu tư liên đới chịu trách nhiệm vì lỗi là do chủ đầu tư.

3.CÂU HỎI CỦA MC: Nhà đầu tư cần phải làm gì trong trường hợp này. Nếu để tình trạng nợ xấu xuất hiện này nhà đầu tư nên làm gì?

Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng
– Giải pháp với ngân hàng
– Giải pháp đầu tiên là các ngân hàng chủ động tăng mức trích lập dự phòng các khoản nợ xấu, chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc thua lỗ. Việc làm này, sẽ giúp ngân hàng thương mại nhanh chóng bù đắp tổn thất, giảm số thuế thu nhập doanh nghiệp. Đồng thời, có thể giảm quỹ lương nhưng làm tăng khả năng tài chính nội tại của ngân hàng.
– Thứ 2, các ngân hàng cần có chính sách tiền lương, tiền thưởng hợp lý trong giai đoạn khó khăn này. Cách thức này giúp giảm chi phí một cách hợp lý nhằm hỗ trợ cho việc tăng mức trích lập dự phòng tỷ lệ nợ xấu.
– Thứ 3, Nhà nước cần chứng khoán hóa các khoản nợ khó đòi theo 3 phương pháp. Nếu doanh nghiệp có lịch sử quản trị kinh doanh tốt, đang gặp khó khăn về nghĩa vụ trả nợ gốc hoặc do các dự án đầu tư đang triển khai chưa đi vào hoạt động… có thể chuyển một phần nợ gốc thành trái phiếu trung hạn. Điều này nhằm hỗ trợ thanh khoản và giúp doanh nghiệp tồn tại, phát triển.
– Phương pháp thứ hai là chuyển nợ quá hạn, nợ xấu thành cổ phần. Đồng thời, chuyển vị thế các ngân hàng đang là chủ nợ thành cổ đông lớn nắm đa số cổ phần nếu nhận thấy sau tái cấu trúc doanh nghiệp có khả năng tồn tại và phát triển. đây là cách thức xử lý khá phổ biến theo thông lệ thế giới . Đối với Việt Nam, từ trước tới nay đã có rất nhiều trường hợp thành công, không những cứu được doanh nghiệp khỏi nguy cơ giải thể phá sản mà còn bảo toàn được nguồn vốn của các ngân hàng.
– Để các điều kiện cơ bản để tiến trình chứng khoán hóa được thành công, trong vai trò đồng chủ nợ các ngân hàng cần tích cực nâng cao tính cộng đồng hơn nữa, phối hợp với doanh nghiệp để xử lý nợ xấu. Đồng thời, các ngân hàng nên sử dụng các công ty con của mình như công ty quản lý mua bán nợ, công ty chứng khoán hay công ty quản lý quỹ để tham gia chủ động vào tiến trình chứng khoán hóa.
– Giải pháp xử lý nợ xấu thứ 4, ngân hàng cần tăng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài trong ngành ngân hàng lên 40%. Đồng thời cũng cho phép nâng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư chiến lược nước ngoài lên mức 25% hoặc 30% vốn điều lệ.
– Thứ năm, Chính phủ cần cho phép một số ngân hàng nước ngoài có tiểm lực tài chính mạnh, quản trị doanh nghiệp tốt mua lại những nhà băng yếu kém. Những ngân hàng yếu kém, là những ngân hàng có quản trị kinh doanh yếu kém, có tỷ lệ nợ xấu rất cao.
– Giải pháp thứ 6, Ngân hàng Nhà nước cần khuyến khích các ngân hàng thật sự mạnh mua lại những ngân hàng yếu kém. Tuy nhiên, việc mua lại này cần sự hỗ trợ từ tài chính từ phía Ngân hàng nhà nước.
– Thứ 7, miễn các loại thuế (thuế GTGT, thuế Thu nhập doanh nghiệp…) cho các hoạt động mua bán nợ nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường mua bán nợ. Việc miễn các loại thuế về hoạt động mua bán nợ sẽ làm giảm tổn thất về nợ xấu, thúc đẩy các nhà đầu tư tư nhân tham gia vào thị trường mua bán nợ. Đồng thời, thực hiện giải pháp này sẽ không làm tốn kém ngân sách nhà nước.
– Thứ 8, Nhà nước cần miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho nghiệp vụ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Hiệp hội các Nhà đầu tư tài chính cho rằng, điều này giúp giảm lãi suất huy động, và giúp hệ thống ngân hàng thương mại có điều kiện huy động vốn dài hạn, thay vì ngắn hạn, đồng thời thúc đẩy tiến trình chứng khoán hóa các khoản nợ.
– Phá băng thị trường bất động sản là giải pháp thứ 9 được đưa ra. Hiệp hội này lý giải, trong giai đoạn hiện nay vẫn còn hàng triệu người chưa có khả năng mua nhà, nếu giá nhà chỉ ở mức vài trăm triệu đồng một căn thì nhu cầu thực tế là rất lớn. Vì thế, nhà nước cần nhanh chóng biến sáng kiến căn hộ nhỏ tối thiểu 25 m2 thành hiện thực.
– Đồng thời, Nhà nước nên giảm 50% thuế GTGT trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh bất động sản, sửa chữa tàu biền, vận tải biển nội địa, cơ khí.
– Giải pháp cuối cùng, thứ 10, Nhà nước nên cơ cấu lại phân bổ ngân sách theo hướng tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tằng. Không nên đặt mục tiêu tăng thâm hụt ngân sách mà phải là tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng trên cơ sở giảm chi ở các ngành lĩnh vực chưa cấp thiết.
– Nợ xấu theo báo cáo chính thức của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/3 là 8,6%, tương đương với 202.000 tỷ đồng. Để xử lý khoản nợ xấu này, nhà điều hành cũng gợi ý giải pháp thành lập công ty mua bán nợ xấu quốc gia (AMC) với số vốn 100.000 tỷ đồng.
– Giải pháp với nhà đầu tư

– Thứ nhất nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết rõ ràng việc hỗ trợ vay vốn cũng như lãi suất theo thỏa thuận, chế tài cụ thể nếu chủ đầu tư vai phạm cam kết thì quyền lợi nhà đầu tư, hợp đồng được giải quyết như thế nào. trong hợp đồng mua bán nên có ý kiến của ngân hàng về việc đồng ý cho vay hoặc ít nhất yêu cầu CĐT xuất trình văn bản của ngân hàng về việc chấp thuận cho chủ đầu tư vay vốn và hỗ trợ lãi suất cụ thể.

– Ngoài ra nhà đầu tư cần cân nhắc với các cam kết hỗ trợ lãi vay ngân hàng trong 1-2 năm đầu tiên. Tài chính cần phải cân nhắc để chủ động chứ tài chính không có mà gần như hoàn toàn phụ thuộc tiền vay ngân hàng để mua bất động sản thì rủi ro là rất cao. Nếu lãi suất tăng cao theo thị trường, tỷ lệ vay quá cao chiếm hơn 50% giá trị tài sản thế chấp khi có biến động về nguồn thu hoặc CĐT không hỗ trợ lãi suất năm đầu như cam kết thì kế hoạch tài chính sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến công việc.

4. CÂU HỎI CỦA MC:

Theo LS thì vai trò của doanh nghiệp và ngân hàng là gì? Họ nên làm thế nào?

Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng
4.1. Vai trò của Doanh nghiệp:
-Dn phải hiểu rõ quy định pháp luật, các giấy tờ pháp lý cần thiết để vay ngân hàng cũng như đủ điều kiện để được đưa vào hoạt động kinh doanh. Dn phải bảo đảm cung cấp trung thực thông tin, đẩy đủ hồ sơ pháp lý dự án cho ngân hàng thẩm định hồ sơ.
Dn không nên liều mạng dự đoán trước sẽ có đủ hồ sơ pháp lý hoặc dựa vào lời hứa miệng của ngân hàng về việc cho vay mà không có văn bản pháp lý nào với ngân hàng rồi cam kết liều với khách hàng về việc dự án được thế chấp hoặc ngân hàng hỗ trợ vay vốn.
Nếu ngân hàng sau khi thẩm định hồ sơ dự án thì phải có văn bản cam kết hỗ trợ vay ngân hàng thì lúc đó Dn mới có thể cam kết với khách hàng về việc vay này.
– Khi DN được vay ngân hàng thì phải sử dụng vốn vay đúng mục đích vay chứ không nên lấy tiền vay dự án A mang đi đầu tư hay xây dựng dự án B. Điều này là thực tế rất phổ biến với các CĐT BĐS hiện nay, hầu hết ít DN nào sử dụng vốn vay đúng cho việc xây dựng dự án đó. Đó chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến CĐT không có tiền để xây dựng dự án và giao nhà đúng hạn cho khách hàng như đã cam kết.
– Đối với ngân hàng:
– Phải thẩm định kỹ pháp lý hồ sơ dự án, tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật, nếu dự án chưa đủ điều kiện để vay thì có văn bản trả lời và hướng dẫn cụ thể cho CĐT cần hoàn thiện hồ sơ chứ không nên trả lời chung chung làm cho CĐT tưởng rằng dự án đã đủ điều kiện vay, rồi sau đó lại từ chối cho vay. Nếu dự án đủ điều kiện vay thì nên có văn bản ghi rõ cụ thể, để sau này nếu ngân hàng từ chối cho vay mà không có lý do chính đáng thì phải bồi thường thiệt hại cho CĐT.
– Theo tôi giữa CĐT và ngân hàng nên thỏa thuận nội dung này để CĐT có căn cứ pháp lý ký hợp đồng và cam kết với khách hàng mua dự án.

5. CÂU HỎI CỦA MC:

Theo LS thì vai trò của nhà nước trong trường hợp này là gì?

Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng
5.1- KHUNG PHÁP LÝ
Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh, thống nhất hạn chế thay đổi liên tục. Bởi rất khó cho CĐT khi họ hoàn thiện các giấy tờ pháp lý để được thế chấp, để được kinh doanh BDS nhưng một thời gian sau nhà nước lại thay đổi và yêu cầu bổ sung thêm các giấy tờ pháp lý khác.
– Nhà nước cần xây dựng thêm các chế tài xử lý với những chủ đầu tư vi phạm cam kết với khách hàng: nêu rõ tên các chủ đầu tư dự án chưa đủ giấy tờ pháp lý trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, hạn chế giao chủ đầu tư thực hiện các dự án mới nếu thường xuyên bị vi phạm: chậm bàn giao dự án, cấp sổ đỏ cho dân.
– Cơ quan nhà nước yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp dự án nếu vay ngân hàng để tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho dân, nếu không thực hiện thì có chế tài xử phạt vi phạm, công bố công khai trên cổng thông tin điện tử..
– Phối hợp chính quyền địa phương có văn bản thông báo tại vị trí dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc đang bị tranh chấp khiếu nại…

6. CÂU HỎI CỦA MC:

Anh có lời khuyên nào cho nhà đầu tư?

Ý kiến của Luật sư Đàm Bảo Hoàng

– Khi mua bds thì phải tìm hiểu tính pháp lý của dự án đó bằng việc yêu cầu CDT cung cấp hồ sơ pháp lý dự án.
– Yêu cầu xem trước hợp đồng mua bán bds, xem các cam kết của chủ đầu tư nêu vi phạm cam kết thì chế tài xử lý như thế nào?
– Các trường hợp nào thì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: ví dụ chủ đầu tư vi phạm cam kết thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hd và yêu cầu BTTH.
– Nếu hợp đồng có liên quan đến hỗ trợ vay vốn, lãi suất ưu đãi…thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng dự án có đủ điều kiện vay.
– Với các hợp đồng vay ngân hàng thì khách cũng cấn chú ý các điều khoản phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng.
– Mặt khác nhà đầu tư nên cân nhắc tài chính trước khi quyết định đầu tư, không nên dùng đòn bẩy tài chính hoàn toàn rồi lướt song, việc này dễ gây ra hậu quả lớn nếu thị trường bds đóng băng, lãi suất ngân hàng tăng cao hoặc không cho vay.
– Nên chủ đầu tư chỉ nên vay vốn khoảng 30-40%giá trị tài sản mà thôi, còn lại phải là tiền nhàn rỗi của mình. Đặc biêt lựa chọn tài sản có tính thanh khoản cao, dễ bán,vị trí thuận tiện,pháp lý cần hoàn chỉnh và không nên ham rẻ đẩu tư đất tại vị trí chưa có kết nối hạ tầng giao thông, đang tranh chấp, chưa có quy hoạch cụ thể.
– Nên có văn bản gửi Phòng TNMT xin ý kiến quy hoạch, tính pháp lý bds trước khi xuống tiền đầu tư nếu đó không mua trong dự án của CDT.
– Bên cạnh đó cần lựa chọn CDT có uy tín để nếu xảy ra trường hợp xấu thì vẫn được giải quyết quyền lợi tốt nhất.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG

Trụ sở  : số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM.

Điện thoại: (028)39972098- Luật sư Đàm Bảo Hoàng 0903371160