Liệu Luật đất đai sửa đổi có thể gỡ nút thắt pháp lý trong đền bù giải phóng mặt bằng
CÂU HỎI CHO LUẬT SƯ:
- Theo quy định của Luật đất đai hiện tại (2013) thì việc đền bù (bồi thường) giải phóng mặt bằng đang diễn ra như thế nào?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
- a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
- b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
- Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theoquy định sau đây:
- a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
- b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
- c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.
- “Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Luật đất đai năm 2013)
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
- Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Theo Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. - Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Điều 93. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
- Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
- Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
- Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
CÂU HỎI CHO LUẬT SƯ:
2-Anh đánh giá như thế nào về những điểm thuận lợi, điểm bất cập với các quy định hiện nay?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
-Thứ nhất khái niệm bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa rõ ràng để tách bạch được đâu là “phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng“, đâu là “phát triển kinh tế xã hội“. Nói cách khác, cần phải làm rõ khái niệm “phát triển kinh tế- xã hội” vì đây còn là một khái niệm chung chung, khó hiểu, dễ bị áp dụng chủ quan và trên thực tế đã dẫn đến nhiều dự án thu hồi đất thiếu minh bạch, không đúng mục đích.
Từ việc định nghĩa rõ ràng mục đích thu hồi đất, người dân sẽ dễ dàng phân biệt được đâu là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và đâu là thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư để có cách áp dụng pháp luật chính xác, hiệu quả đồng thời khắc phục được những bất cập, gây khó khăn, vướng mắc và hạn chế trong công tác thu hồi đất, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian vừa qua[1]. Theo Điều 138 Dự thảo thì trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư thì người bị thu hồi đất có thể thoả thuận giá với chủ đầu tư.
-Thứ hai Về đơn giá bồi thường
– Giá đất
Về thực tiễn, công tác xác định đơn giá đất tính bồi thường gặp nhiều khó khăn, chưa phù hợp thực tế do đơn giá chuyển nhượng trên hợp đồng giao dịch thành thường thấp hơn so với đơn giá chuyển nhượng thực tế. Việc giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá thực tế giúp cho các bên tiết kiệm được lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng, thuế thu nhập cá nhân, đây là những loại thuế và phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thực hiện.
Từ đó, khi tiến hành phương pháp định giá đất thông qua việc thu thập các giá trị hợp đồng để làm cơ sở thẩm định giá, xây dựng bảng giá đất từng tỉnh thành, địa phương thì không phản ánh thực tế được giá trị thực tế quyền sử dụng đất.
Đặc biệt đối với đơn giá đất nông nghiệp, do hiện nay trên địa bàn một số quận, huyện còn rất ít đất nông nghiệp nên việc tìm các tài sản giao dịch thành công đối với đất nông nghiệp lại càng khó khăn, nếu có thì đơn giá trong các hợp đồng giao dịch thành không đúng với thực tế[2]. Do đó, đơn giá đất được thẩm định để bồi thường trong các dự án chưa phù hợp, sát với giá thị trường, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, nhiều dự án vẫn chưa thực hiện theo tiến độ đề ra.
Cũng chính vì sự chêch lệch quá lớn giữa giá đền bù với giá đất do chủ đầu tư kinh doanh nên đã xảy ra khiếu kiện, tranh chấp phức tạp. Khu đô thị Thủ Thiêm là ví dụ điền hình cho việc người dân khiếu nại về giá cả đền bù,thu hồi đất…
Các cử tri đã rất bức xúc vì sau khi giao đất để xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm, họ đã không thể mua được nhà để ở. Vì giá đền bù chỉ được tính 18 triệu/1m2, trong khi đất của dự án Sala bán ra là 350 triệu đồng/m2. Đặc biệt có cử tri còn cho biết, đất của họ bị thu hồi để giao cho dự án Thạnh Mỹ Lợi, nhưng giá đền bù rất rẻ mạt, 1m2 chỉ bằng 3 bát phở…
3- Thứ 3, khi ban bồi thường giải phóng mặt bằng thông báo niêm yết phương án giá đất bồi thường, đối thoại lấy người dân có đất bị thu hồi nhưng nếu người dân không thống nhất giá đất, khiếu nại lên cơ quan cấp trên thì việc giải quyết như thế nào? Tạm dừng việc bồi thường đất để chờ kết quả khiếu nại, khởi kiện hay cứ thực hiện như phương án để ra?
- Trong dự thảo luật đất đai mới thì có gì mới so với quy định hiện nay? Liệu những quy định mới này có giải quyết được các bất cập hiện nay không?
Dự thảo Luật đất đai có 10 điểm mới so với luật đất đai 2013:
1. Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Ngoài ra, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã quy định khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo 3 khu vực gồm khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất; quy định kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
(Theo Điều 60 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
2. Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Quy định về quyền của công dân về việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Điều 125 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê gồm:
– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
(Theo khoản 2 Điều 120 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
3. Quy định cụ thể hơn về về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất
Theo đó, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.
(Theo Điều 78, Điều 108 và Điều 109 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
4. Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Đề xuất hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất.
Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
(Theo Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
5. Quy định mức thuế cao hơn với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang
Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.
Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.
6. Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản
Trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.
Hoàn thiện các chế định về điều tiết của nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.
(Theo khoản 9 Điều 14 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
7. Mở rộng đối tượng sử dụng đất nông nghiệp
Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.
Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.
(Theo Điều 170, Điều 171, Điều 172 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
8. Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích
Đề xuất quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
(Theo Điều 209 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
9. Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất
Đề xuất đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực.
(Theo Chương XIV dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi))
10. Tăng cường thanh tra, kiểm tra khiếu nại liên quan đến đất đai
Theo đó, đề xuất tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
CÂU HỎI CHO LUẬT SƯ:
- Anh đánh giá như thế nào về đề xuất nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá phần đất thu hồi này?
Ý KIẾN LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG:
Tại dự thảo luật đất đai:
Đối với vấn đề thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Hà cho hay dự thảo đã quy định rõ nội hàm dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng là “các dự án phát huy nguồn lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân”.
Tuy nhiên, dự thảo tiếp tục quy định nhà nước thu hồi đất cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại (NƠTM) sử dụng các loại đất không phải đất ở. Riêng với dự án NƠTM, dự thảo quy định thêm: Nhà nước chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Riêng với quy định nhà nước thu hồi đất với dự án khu đô thị, khu NƠTM, theo tôi đánh giá sẽ tác động rất lớn đến quyền của người dân. Theo đó, các dự án khu đô thị, NƠTM mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển KT-XH nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp là của các chủ đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 khóa XIII về đổi mới chính sách đất đai (NQ18) yêu cầu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp (DN) trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, NƠTM”. Vì vậy, theo tôi cho rằng việc thu hồi đất phục vụ dự án khu đô thị, NƠTM là “không phù hợp”.
Thông báo kết luận của UBTVQH về luật Đất đai sửa đổi cũng nêu rõ yêu cầu rà soát các trường hợp nhà nước thu hồi đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuân thủ Hiến pháp, tránh tùy tiện khi áp dụng.
Việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, NƠTM, kể cả là thu hồi rồi đấu giá hay đấu thầu dự án có sử dụng đất, chính là nguồn cơn của khiếu kiện đất đai thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy xấu. Các báo cáo về khiếu nại, tố cáo trong nhiều năm qua đều cho thấy 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai. Trong đó, nguyên nhân chính là việc nhà nước thu hồi đất với giá rẻ sau đó giao cho DN “phân lô, bán nền” với giá cao hơn gấp nhiều lần dẫn tới bức xúc, khiếu kiện kéo dài.
CÂU HỎI CHO LUẬT SƯ:
- Anh có đề xuất gì về vấn đề này trong luật đất đai mới hay không?
Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
-Theo tôi thứ nhất cần định nghĩa làm rõ rạch ròi khái niệm thế nào là thu hồi đất trong phát triển kinh tế xã hội, bởi nếu không làm rõ khái niệm này thì lý giải kiểu gì cũng là phát triển kinh tế xã hội mặc dù dự án đó để xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
– Thứ hai, cần thực hiện cơ chế thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân với DN để xây dựng khu đô thị và NƠTM. Đối với các dự án khu đô thị, NƠTM, thậm chí cả dự án khu công nghiệp có thể để DN và người sở hữu đất tự thỏa thuận. Khi áp dụng cơ chế tự thỏa thuận thì nhà nước không cần xác định giá đất bồi thường trong trường hợp này – điều vốn là nguồn cơn của khiếu kiện cũng như sai phạm. Nhà nước chỉ cần quản lý bằng các công cụ thuế.
– Thứ 3, để hạn chế khiếu nại tranh chấp và nhanh chóng giải tỏa đền bù mặt bằng cần xây dựng bảng giá đất chuẩn theo thị trường.
– Thứ 4, để thực hiện chính sách thu hồi, đấu giá đất ngoài ranh dự án, cần các chủ trương, chính sách khác đi kèm. Cần quy định rõ ràng phần đất lấy thêm hai bên đường là bao nhiêu, có tính đến các con đường kế cận, hết các lô đất xung quanh như thế nào. Quan trọng nhất, khi đền bù giải tỏa cho người dân, nên đền bù theo giá thị trường ở thời điểm chưa mở rộng đường để việc giải tỏa diễn ra nhanh chóng và ít khiếu kiện. Sau khi mở rộng, giá đất chắc chắn sẽ tăng lên nhiều lần, nhà nước không chịu thiệt. Không nên ép giá mà cứ đền bù theo giá thị trường để đảm bảo công bằng với người dân.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
Địa chỉ: số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: (028)39972098- Luật sư Đàm Bảo Hoàng 0903371160
