Người hỏi: chị Thu Hồng-cư trú Từ Liêm-Hà Nội
Câu 1: Người nước ngoài có được quyền mua đất ở Việt Nam không? Nếu được, thủ tục mua như thế nào?
Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng chúng tôi xin trả lời quý Công ty như sau:
- Về vấn đề nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) tại việt nam:
- Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đấtthì không có đối tượng là người nước ngoài. Như vậy, người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trường hợp người nước ngoài góp vốn thành lập doanh nghiệp):
Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “… doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”
Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp nhận quyền sử dụng đất, theo đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b);
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm e);
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (điểm g);
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất (điểm h);
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung (điểm k);
- Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập (điểm m).
Từ các trường hợp được liệt kê nêu trên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất). Văn phòng chúng tôi cũng xin lưu ý thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt nam là không quá 50 năm và được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định cho gia hạn thêm nhưng không quá 50 năm tiếp theo (Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).
Câu 2: Nếu cá nhân người nước ngoài không mua được thì có thể thành lập một công ty cổ phần do người nước ngoài có cổ phần đứng tên trong công ty và sau đó mua đất thì có được hay không? Và thủ tục thành lập công ty như thế nào?
- Về vấn đề mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài:
Xét về mặt tổng thể, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài được quy định “thoáng” hơn so với quy định về nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam, cụ thể:
- Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014):
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
- Các đối tượng nêu trên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như sau (khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014):
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam.
- Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 160 Luật Nhà ở 2014): Tùy đối tượng được sở hữu nhà ở khác nhau mà điều kiện để được sở hữu nhà ở cũng khác nhau. Đặc biệt, đối với cá nhân nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (khoản 3).
- Các hạn chế về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 161 và 162 Luật Nhà ở 2014): Tùy đối tượng được sở hữu nhà ở khác nhau mà các hạn chế về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng khác nhau. Văn phòng luật sư chúng tôi cũng lưu ý về việc pháp luật có quy định hạn chế về thời gian sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Trên đây là câu trả lời của VPLS ĐÀM BẢO HOÀNG, nếu có vấn để nào chưa rõ, xin bạn liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn nhé.
Trân trọng cảm ơn, chào thân ái.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
Địa chỉ: số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: (028)39972098- Luật sư Đàm Bảo Hoàng 0903371160
