CÂU CHUYỆN KINH DOANH 20/03/2020 – HTV9
1. Thưa Luật sư người dân thường sẽ mắc phải những chiêu trò lừa đảo mua bán đất nào?
Người dân khi mua bán đất dễ gặp phải những chiêu trò lừa đảo sau đây:
-Thứ nhất là chiêu tráo đổi giấy tờ nhà đất
-Thứ hai, chiêu thứ hai đó là một tài sản nhưng ký nhiều hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay cho nhiều người.
– Thứ ba Lừa đảo mua bán nhà đất bằng cách lợi dụng sự tín nhiệm
Cái kết ở đây là kẻ lừa đảo dùng tài sản vừa được bạn ủy quyền tiến hành mua bán rồi chiếm đoạt số tiền đó. Hoặc đối tượng vay ngân hàng nhiều hơn số tiền bạn cần, cuối cùng vượt quá khả năng chi trả và ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp là của bạn.
-Thứ tư, Lừa đảo mua bán nhà đất qua vi bằng
Về bản chất bạn phải hiểu vi bằng không phải là hợp đồng hay giao dịch. Vi bằng là văn bản do cơ quan thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác chứ không phải là đại diện pháp lý cho việc mua bán nhà đất.
-Thứ năm, Đóng vai người mua bán nhà đất để đẩy giá lên cao
2. Dấu hiệu nhận biết các dự án ma?
Đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Thực tế cho thấy, các Dự án “ma” đang được PR, rao bán trên thị trường hiện tại bản tính là đất tư nhân chưa tách thửa. Thường ngày, những lô đất này được chào bán sở hữu diện tích lớn từ 5.000m2 tới 1 ha. Các cá nhân lách luật về quy định tách thửa tối thiểu của đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp để rao bán đất.
Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thông tin: “70-80% đất nền trên thị trường là của các cá nhân”.
Giá đất thấp, lợi nhuận cao bất thường
Giới chuyên gia cho biết, bên rao bán đất nền rất thông tỏ thị trường. Họ nắm được trị giá thực tại của từng khu đất và chào bán có giá phải chăng hơn số đông. Giá thành này mang tỷ lệ rủi ro cao. Giá thành của đất tách thửa có thể chuyển đổi thường không quá thấp.
Các khu đất nền “ma” thường được hứa sẽ mang đến cho nhà đầu cơ lợi nhuận rất cao chỉ sau thời gian ngắn, cao gấp 2-3 lần.
Cơ sở hạ tầng không ổn định
Hồ sơ pháp lý không đầy đủ
Chủ đầu tư không uy tín trên thị trường
3. Về hành vi lừa đảo mua bán đất bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại (hình thức mới gần đây), xin Luật sư cho biết, hình thức này là như thế nào?
Hình thức mua bán nhà đất bằng giấy tay có thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại là hình thức lừa đảo rất tinh vi. Có một số kiểu dạng như sau:
1- Dạng lập vi bằng thứ nhất là: Nhà đất đó không có giấy tờ chủ quyền hợp lệ, rồi xây dựng nhà trái phép, chuyển đổi mục đích xây dựng trái phép (đất nông nghiệp nhưng lại xây dựng nhà), vi phạm quy hoạch, phân lô trái phép (đất quy hoạch công viên cây xanh, hành lang điện…nhưng chủ nhà vẫn xây dựng trái phép). Với những trường hợp này thì không thể nào đủ điều kiện đi ra phòng công chứng ký hợp đồng được nên chủ nhà làm giấy mua bán nhà bằng giấy tay và nói có văn phòng thừa phát lại lập vi bằng.
2- Dạng lập vi bằng thứ hai là nhà đất có sổ hồng nhưng chủ nhà tự ý ngăn thành nhiều căn nhà và đều là xây dựng trái phép thành từng căn nhà nhỏ. Rồi hứa làm hợp đồng mua bán nhà giấy tay có lập vi bằng rồi sau đó sẽ cho bên mua nhà đứng tên sở hữu chung.
3- Dạng thứ ba, chủ nhà đưa bản phô tô chủ quyền nhà đất và nói rằng nhà đất đang thế chấp ngân hàng nên không thể đi phòng công chứng ký mua bán được. Do cần tiền gấp nên làm hợp đồng mua bán nhà giấy tay lập vi bằng trước, khi nào giải chấp thì sẽ đi ký phòng công chứng sau. Nhưng sau đó thì bên bán nhà trốn luôn hoặc để ngân hàng phát mãi căn nhà và người mua phải giao trả nhà cho ngân hàng phát mãi.
4. Thực tế, vi bằng do thừa phát lại lập có giá trị pháp lý như thế nào?
4.1.Trước tiên tôi xin nói về tính pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập đối với những giao dịch mua bán nhà đất nêu trên:
-Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.
4.2 Hậu quả pháp lý của những giao dịch này:
Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức “lách luật”, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Mà khi giao dịch mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu thì hậu quả của giao dịch vộ hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và giao nhận lại những gì đã trao cho nhau theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
Giao dịch dân sự vô hiệu thì đồng nghĩa với việc không phát sinh về quyền và nghĩa vụ các bên kề từ thời điểm hai bên xác lập giao dịch dân sự đó. Bên bán được nhận lại nhà đất và bên mua nhận lại tiền đã giao.
Không chỉ thiệt hại về chi phí cơ hội đã mất sau một thời gian giao tiền cho bên mua, giá nhà đất biến động tăng cao nếu mua nhà đất hợp pháp, rồi đến bao giờ mới được nhận tiền khi bên bán mất khả năng thanh toán tiền.
Còn nếu giao dịch mua bán nhà đất đó hai bên chưa được giải quyết tranh chấp tại tòa án thì nhà đất mua đó cũng không thể bán lại,tặng cho,cầm cố thế chấp, thừa kế lại như chủ sở hữu hợp pháp theo quy định pháp luật. Chưa kể tài sản đó nếu xây dựng trái phép trên đất quy hoạch thì còn bị tháo dỡ hoặc bị ngân hàng phát tài sản hoặc bị bán lại cho bên thứ ba..
5. Người dân cần làm gì để tránh mắc phải những chiêu trò lừa đảo trên. Và nếu người dân rơi vào những tình huống này thì cần làm gì để đòi lại lợi ích cho mình?
5.1.Cần làm gì để tránh bị lừa đảo khi mua bán nhà đất?
Ngày nay, các hình thức lừa đảo mua bán nhà đất xuất hiện ngày càng nhiều và thủ đoạn càng tinh vi, nhắm tới cả người bán và người mua. “Phòng bệnh hơn chữa bệnh” bạn cần phải trang bị cho mình đủ kiến thức và cập nhật liên tục để không phải rơi vào cảnh tiền mất, tật mang.
Các lưu ý khi tiến hành mua bán nhà đất mà bạn nên nhớ:
- Kiểm tra đầy đủ thông tin: Điều đầu tiên bạn cần làm khi tiến hành mua bán nhà đất là xác định rõ ràng các thông tin về tài sản như chủ sở hữu, vị trí chính xác, đất không bị cầm cố hoặc thuộc diện bị thu hồi, quy hoạch, xác định tình trạng thực tế nhà đất…
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất và hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, bạn vẫn chưa được chắc chắn về quyền lợi, chỉ khi nào nộp thuế trước bạ xong thì Nhà nước mới công nhận giao dịch và đảm bảo quyền lợi cho bạn.
- Không giao tiền khi chưa làm xong thủ tục chuyển nhượng: Có một số trường hợp bên bán bắt bạn chuyển trước một phần giá trị giao dịch với cái cớ là để chi trả phí thủ tục. Bạn cần nên nhớ trước khi hoàn tất ký hợp đồng mua bán nhà đất, nhận sổ, bàn giao nhà thì không có gi đảm bảo chắc chắn bạn không bị lừa. Vì vậy chỉ tiến hành giao tiền khi làm xong các thủ tục chuyển nhượng.
- Với các trường hợp mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền: Bạn nên liên hệ với các cơ quan công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp hay không
- Tránh cho người khác tiếp xúc với sổ chính: Để tránh tình trạng đánh tráo bằng sổ giả trong trường hợp bạn là người bán. Còn nếu là người mua hãy chắc chắn sổ, giấy tờ bạn xem là thật.
- Kiểm tra thật kỹ các thông tin trên hợp đồng mua bán nhà đất: Các thông tin bạn nên lưu ý đó là giá trị hợp đồng mua bán nhà đất, thông tin người mua và bán, vị trí nhà đất và các điều khoản liên quan đến cách thức giao nhận tiền và tài sản để tránh bị đưa vào các tình huống bất lợi. Ngoài ra, một điều khoản về việc đền bù nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất là cách rất tốt để bảo vệ quyền lợi của mình.
5.2.Nên làm gì khi bị lừa đảo mua bán nhà đất?
1. Ngăn chặn hoạt động liên quan đến mua bán nhà đất: Khi sự việc đã rồi, tức là bạn đã bị lừa mua bán nhà đất thì việc đầu tiên nên làm là soạn một tờ đơn ngăn chặn hoạt động mua bán nhà đất đó nhằm tránh mọi việc trở nên phức tạp và rối rắm hơn khi có sự tham gia của bên thứ 3. Đơn ngăn chặn hành vi mua bán nhà đất bạn cần gửi đến các cơ quan sau: Sở Tư pháp tỉnh/thành phố nơi có đất, các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất, văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất, UBND phường nơi có đất.
Mục đích của việc làm đơn là thông báo đến các cơ quan chức năng về tình trạng tranh chấp liên quan đên mua bán nhà đất. Kèm theo là bằng chứng của việc tranh chấp.
2. Đàm phán trực tiếp: Thực ra việc bị lừa không chỉ hẳn là lỗi của một bên, việc nhẹ dạ, cả tin, thiếu kiến thức về luật pháp chính là cơ hội để kẻ lừa đảo tận dụng. Nếu chẳng may là nạn nhân của lừa đảo mua bán nhà đất, hãy tìm cách thông báo cho đối tượng rằng bạn đã phát hiện ra hành vi và có biện pháp nhờ tới pháp luật can thiệp nhưng sẵn sàng đàm phán để giải quyết trong êm thấm để tránh rắc rối thêm cho hai bên. Biết đâu, bạn sẽ giải quyết được mọi chuyện một cách êm đẹp.
3. Khởi kiện, tố cáo đối tượng lừa đảo mua bán nhà đất: Đây là con đường cuối cùng nếu không thể đàm phán hoặc đối tượng lừa đảo mua bán nhà đất đã bỏ trốn. Bạn cần làm đơn tố cáo ra các cơ quan chức năng nhằm yêu cầu hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên hoặc các hợp đồng ủy quyền, hợp đồng mua bán liên quan.
Nếu có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định của bộ luật hình sự, cơ quan chức năng sẽ tiến hành khởi tố, điều tra vụ việc và có biện pháp đảm bảo quyền lợi cho bạn.
Luật sư Đàm Bảo Hoàng
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐÀM BẢO HOÀNG
Trụ sở : số 38/3 (Tầng trệt) đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 15, Quận Phú Nhuận, TP.HCM.
Điện thoại : (028) 39972098- (028) 39972069
Website: www.luatsubaohoang.vn – Email: truongvanphong@luatsubaohoang.vn
